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Wegfall des Eigenmietwertes: Das Europäische Parlaments startet neu | WZ VermögenZentrum

Die Eigenmiethöhe war schon immer kontrovers. Der Wegfall des Eigenmietwertes wurde bereits vom Bund, vom Bundestag oder von Volksinitiativen gefordert. Werden die Eigenmietwerte aufgehoben? Wie hoch ist der kalkulatorische Mietwert? Welcher wäre der Sieger und derjenige, wenn der unterstellte Mietwert aufgehoben würde? Werden die Eigenmietwerte aufgehoben? Das Europäische Parlaments hat im Jahr 2018 einen neuen Versuch unternommen, den unterstellten Mietwert aufzulösen.

Für den Hauptwohnsitz entfällt der kalkulatorische Mietwert, nicht aber für Zweifamilienhäuser. Der Fremdkapitalzins für selbst genutzte Wohneinheiten darf nur im Rahmen der sonstigen Kapitalerträge (Zinsen, Ausschüttungen, Mieteinnahmen aus Immobilien etc.) abgesetzt werden, gegebenenfalls auf 80 vH. Bei selbst genutzten Wohnungen, die vom Eigenmietwert ausgenommen sind, können keine Instandhaltungskosten mehr einbehalten werden.

Für Maßnahmen, die der Energieeinsparung und dem Schutz der Umwelt dienten, können die Kanton ihre Möglichkeiten zum Abzug aufrechterhalten. Es ist auch vollkommen offen, ob und wann der kalkulatorische Mietwert verschwindet. Wie hoch ist der kalkulatorische Mietwert? Nach den schweizerischen Steuervorschriften (StHG und DBG) ist die Benützung der eigenen Ferienwohnung oder des eigenen Wohnhauses ein Sachertrag, der in der Regel in Gestalt des Eigenmietwertes steuerpflichtig ist.

In den meisten Bezirken basiert der unterstellte Mietwert auf der Miete, die bei Vermietung der Liegenschaft erzielt werden könnte. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs muss der unterstellte Mietwert bei mind. 60 v. H. der marktüblichen Miete liegen. Zudem steht es den Kanonen offen, ihren kalkulatorischen Mietwert zu errechnen. Die Hypothekenzinsen und Instandhaltungskosten können in der Umsatzsteuererklärung vom kalkulatorischen Mietwert abgezogen werden.

Selbst hochverschuldete Eigenheimbesitzer kommen im normalen Preisbereich kaum an diese Schwelle, da der kalkulatorische Mietwert auch Teil der Bruttoanlageerträge ist. Der pauschale Abzug beläuft sich in den meisten Bezirken auf 10 Prozentpunkte des Eigenmietwertes für Immobilien unter 10 Jahren und 20 Prozentpunkte für Altbau. Welcher wäre der Sieger und derjenige, wenn der unterstellte Mietwert abgeschafft würde?

Es ist noch nicht geklärt, ob der kalkulatorische Mietwert auch die Abzüge (Hypothekenzinsen, Unterhaltskosten) eliminiert. Auf jeden Falle aber würden Hauseigentümer, die ihre Immobilie größtenteils oder vollständig abgeschrieben haben und keine größeren Investitionskosten in den Eigenheimunterhalt vornehmen, von der Beseitigung des Eigenmietwertes in jedem Falle zulegen. Diese sind durch das derzeitige Besteuerungssystem nachteilig beeinflusst, da sie vom kalkulatorischen Mietwert kaum etwas abführen können.

Allerdings sind in der derzeit niedrigen Zinssituation auch für diese Eigenheimbesitzer die kombinierten Fremdkapitalzinsen und Instandhaltungskosten in der Regel niedriger als der kalkulatorische Mietwert. In dem Beispiel in der folgenden Abbildung ist das steuerpflichtige Ergebnis eines Hausbesitzers CHF 3200 über demjenigen eines Mieters. Mit einem marginalen Steuersatz von 35 Prozentpunkten zahlen die Eigenheimbesitzer 1120 CHF mehr an Einkommenssteuer.

Hausbesitzer mit hoher Hypothek wären in Zukunft schlimmer dran, wenn der kalkulatorische Mietwert um alle Abschläge reduziert würde und die Hypothekenzinsen stiegen.

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