Finanzierung Eigentumswohnung

Wohnungsbaufinanzierung

Wohnungsbaufinanzierung Guten Tag sehr geehrte Damen und Herren mit meiner Frau und mir eine Eigentumswohnung in Wien und müssen jetzt über Die Finanzierung mit den nachfolgenden Eckpfeilern macht sich Gedanken müssen In dem Gebäude lebt meine Frau bereits zu vermieten. Gesamtkosten (hier sollte alles eingegrenzt werden): Eigene Ressourcen, die wir nutzen möchten dafür Zielkreditzins pro Kalendermonat (für eine Schnellzahlung, s. Info unten): Wir haben keine Kinder, sind aber für 2-4 Jahre im Einsatz.

Weil wir in den nächsten 5-10 Jahren unsere Wohnungssituation noch einmal erhöhen wollen, fragen wir uns, ob hier nur einer von uns die Anerkennung für der Wohnraum und der andere dann mit dem nächsten Wohnungsprojekt erhalten soll. Ist es besser, den Gutschrift zu zweien, möchten wir ihn so rasch wie möglich auszahlen (in weniger als 10 Jahren, laut Gutschriftrechner sollten 7-8 Jahre mit 1600 pro Kalendermonat möglich sein).

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Finanzieren von Eigentumswohnungen - Misserfolg - zwecklose einkommensbezogene Aufwendungen

Grundsätze: Hat der Steuerpflichtige ein Darlehen zur Finanzierung einer zu vermietenden Eigentumswohnung aufgenommen und sein Angebot zum Abschluss des Bauträgervertrages zurückgezogen, weil das Bauvorhaben mangels finanzieller Mittel des Bauträgers scheitert, können die noch auf der Grundlage des Darlehensvertrages zu leistenden Zahlungen (in diesem Fall Bereitstellungszinsen und Nichtzahlungsentschädigungen) von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als bisher angefallene vergebliche Werbungskosten abgezogen werden.

Die Beklagte und der Beschwerdeführer (das Finanzamt -FA-) weigerten sich, die letzte Tranche der Bereitstellungszinsen, der Entschädigung für Nichtzahlung und der Prozesskosten als vergebliche Werbungskosten abzuziehen, die bei der Ermittlung der Einnahmen der Kläger aus Vermietung und Verpachtung im Voraus anfallen. Der Finanzgerichtshof (FG) hat der Beschwerde in Bezug auf die Bereitstellungszinsen und die Nichtzahlungsentschädigung zugestimmt.

Führen im Voraus anfallende Werbekosten nicht zum angestrebten Erfolg, bleibt deren Absetzbarkeit unberührt. Die bestehende wirtschaftliche Verbindung zwischen dem dem den Bereitstellungszinsen zugrunde liegenden Darlehensvertrag und der Fernleistung und den gewünschten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ist jedoch nicht verloren gegangen, weil die Zahlungsverpflichtung eingetreten ist, weil die Kläger gezwungen waren, ihre Vermietungsabsicht aufzugeben.

Der Beschluss in der Streitigkeit ist als Fortsetzung des BFH-Urteils vom 5. Januar 1997 IX R 29/93 (BFHE 183, 75, BStBl II 1997, 610) zu betrachten. Insbesondere wich die FG von den BFH-Urteilen vom 24. Januar 1990 IX R 8/85 (BFHE 159, 488, BStBl II 1990, 464) und BFH/NV 1990, 94 ab.

Das Urteil des BFH in BFHE 183, 75, BStBl II 1997, 610 unterstützt nicht die Ansicht der EK. Dann hätten die Steuerzahler ihre Tätigkeit zur Einkommenserzielung fortgesetzt, bis die Gemeinschaft der Bauherren geteilt wäre. Andererseits hätten die Kläger im Streitfall ihre einkommensschaffenden Tätigkeiten mit der Rücknahme des Kaufangebots beendet.

Die Rechtsprechung, wonach Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum nach dem Verkauf einer Immobilie entfallen, nicht mehr als Werbungskosten abgezogen werden können (letztes BFH-Urteil vom 11. Oktober 1995 IX R 115/90, BFH/NV 1996, 208), ist für den Streitfall nicht relevant. Der Kläger hat das Eigentum an der zu errichtenden Eigentumswohnung nicht erworben und nicht verkauft, sondern die Verpflichtungen erfüllt, die er zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eingegangen war.

Daher sind es nicht nachträgliche einkommensbezogene Ausgaben oder Kosten, die der Privatsphäre von Vermögenswerten zugeordnet werden können, die strittig sind, sondern die FG hat zuvor angefallene unvermeidbare einkommensbezogene Ausgaben korrekt als abzugsfähig bewertet. Die Vorabentscheidung steht auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des BFH, wonach eine für die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens angefallene Vorfälligkeitsentschädigung, die gezahlt wird, um ein vertragsgemäß lastenfreies Grundstück übertragen zu können, nicht als Werbungskosten abgezogen werden kann (BFH-Urteil in BFHE 159, 488, BStBl II 1990, 464).

Solche Vorauszahlungsstrafen beziehen sich nicht auf die Generierung von Einkommen, sondern auf die nicht steuerpflichtige Privatsphäre des Vermögens, da sie durch den Verkauf verursacht werden. Der regierende Bundesrat hat jedoch nicht zugelassen, dass Verzugszinsen nach dem Rückzug aus dem Immobilienerwerb als Werbungskosten von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, da die entscheidende Ursache für die Entstehung der Zahlungsverpflichtung die Aufgabe der Einnahmeabsicht war; der Zusammenhang mit der zuvor geplanten Einnahmeerzeugung wurde durch die - auch wenn unfreiwillige - Entscheidung, diese Absicht aufzugeben, überschattet (BFH-Urteil in BFH/NV 1990, 94).

Der anerkennende Bundesrat hat sich jedoch bereits mit seinem Urteil in BFHE 183, 75, BStBl II 1997, 610 von dieser Rechtsprechung gelöst. Sie hat den Grundsatz aufgegeben, dass der Verzicht auf die Absicht, an sich Erträge zu generieren, immer jeden weiteren Verzicht auf den Verzicht auf einkommensbezogene Aufwendungen ausschließt, und entschieden, dass auch nach dem Verzicht auf diese Absicht bisher anfallende vergebliche einkommensbezogene Aufwendungen weiterhin abzugsfähig sein können, wenn der Steuerpflichtige die Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen "fortsetzt" (in diesem Fall: Beteiligung an einer Gemeinschaft von Bauherren).

In diesem Falle setzten die Steuerzahler nach Beendigung des Vertrages die begonnene Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen fort, indem sie die zu seiner Erzielung eingegangenen Verpflichtungen erfüllten, die entsprechenden Zahlungen leisteten und die ihnen zustehenden Rechte wahrnahmen. Der entstandene Aufwand wurde noch durch die ursprünglich begonnene Geschäftstätigkeit verursacht (Urteil in BFHE 183, 75, 77, BStBl II 1997, 610, letzter Absatz).

Die Kläger - ähnlich wie die Steuerzahler im Falle des Urteils in BFHE 183, 75, BStBl II 1997, 610 - haben sich auch hier nach Anerkennung des Scheiterns des Bauvorhabens von der vertraglichen Verpflichtung gelöst, um die vergeblich angefallenen Kosten zu begrenzen, mussten aber die noch ausstehenden Verpflichtungen zur Erzielung von Einnahmen erfüllen und haben - vergeblich - versucht, die ihnen zustehenden Rechte gegenüber dem Bauherrn durchzusetzen.

Der entstandene Aufwand (Bereitstellungszinsen und Nichtzahlungsausgleich) wird auch durch die ursprünglich begonnene Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen verursacht.

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