Darlehenszinsen Immobilien

Kreditzinsen Immobilien

Investieren Sie in die Zukunft mit Ihrer eigenen Immobilie. Darf ich mein Haus zum Kauf einer gemieteten Immobilie nutzen? Wem das Bausparen als Möglichkeit, Immobilien zu besitzen, lohnt sich. Wem das Bausparen als Möglichkeit, Immobilien zu besitzen, lohnt sich. Wem das Bausparen als Möglichkeit, Immobilien zu besitzen, lohnt sich.

Immobilien: Spätere ertragsbezogene Aufwendungen bei Veräußerung

Ab wann können Darlehenszinsen als nachträglicher Ertrag von den Einnahmen aus Mieten und Pachten einbehalten werden? Nach Auffassung der Flughafen Düsseldorf GmbH können Fremdkapitalzinsen auch nach dem Kauf einer Liegenschaft noch als (nachträgliche) ertragsbezogene Aufwendungen erfasst werden. In einem kürzlich ergangenen Beschluss hat das Finanzamt Düsseldorf (FG) darüber zu entscheiden, ob eine gemietete Liegenschaft nach dem Kauf mit nachträglichen einkommensabhängigen Aufwendungen in Gestalt von Fremdkapitalzinsen belegt werden kann.

Die GbR hatte eine Liegenschaft zur Vermietung übernommen und mehrere Kredite vergeben. Wenige Jahre später wurde die Liegenschaft veräußert und es wurde beschlossen, dass der Verkaufspreis zunächst in Monatsraten bezahlt wird, die die Ratenzinsen beinhalten und unter anderem die mont. Kapitalleistungen der GbR umfassen.

Ein Teil der Monatsrate sollte mehrere Jahre lang direkt an eine kommunale Sparkasse ausbezahlt werden. Die nach der Tilgung der Kredite verbliebene Restkaufsumme ist nach einigen Jahren zu zahlen. Als einkommensbezogene Aufwendungen haben die Veräußerer die direkt an die Innenstadtsparkasse gezahlten Beträge einbehalten. Das Steueramt hat sich nicht daran gehalten, ebenso wenig wie die FG.

Zwischen der wirtschaftlichen Ursache eines Kredits und den Einnahmen aus der Vermietung, die einmal festgestellt wurden und inzwischen aus anderen GrÃ?nden nicht mehr existieren, besteht vorerst auch dann ein Zusammenhang, wenn die mit diesen Kreditmitteln erworbene Immobilie verkauft wird. Folglich sind Fremdkapitalzinsen, die auf ein solches Kreditverhältnis zurückzuführen sind, auch nach dem Verkauf der Liegenschaft in der Regel weiterhin als (nachträgliche) ertragsbezogene Aufwendungen zu betrachten, wenn und soweit die Schulden nicht durch den Verkaufserlös zurückgezahlt werden können.

Entscheidend für die Betrachtung der nachträglichen Fremdkapitalzinsen in den Erträgen aus der Vermietung und dem Leasing ist daher, was mit den Erträgen aus dem Verkauf passiert. Wenn der Steuerzahler das Leasingobjekt verkauft und der Erlös aus dem Verkauf nicht ausreicht, um ein zu diesem Zweck aufgenommenes Kredit zurückzuzahlen, verbleibt der nicht rückzahlbare Teil des (amortisierten) Akquisitionsdarlehens im Verhältnis zu den Einnahmen aus Vermietung und Leasing.

Eine Verschiebung des Verkaufserlöses, die mehr als ein Jahr andauert und kostenlos ist, hat jedoch eine Umgliederung der mit der verkauften Immobilie verbundenen Fremdkapitalzinsen in ertragsbezogene Aufwendungen aus dem Anlagevermögen zur Folge. Damit wird nach Angaben des BG der Bezug zu den bisher erzielten Erträgen aus Miete und Leasing aufgelöst. Obwohl die GbR damit eine neue Ertragsquelle erschlossen hat, entfällt für die GbR die Einbeziehung von Fremdkapitalzinsen als erfolgsabhängige Aufwendungen in die Erträge aus dem Anlagevermögen.

Der Grund dafür ist, dass der Abzugsposten für ertragsabhängige Aufwendungen seit der EinfÃ??hrung der Abgeltungssteuer gem. 20 Abs. 9 S. 1 zweiter HÃ?lfte des Altersteilzeitgesetzes nicht mehr in Anspruch genommen werden kann. Diese Bestimmung betrifft auch Fremdkapitalzinsen auf Kredite, die vor der EinfÃ??hrung der Abgeltungssteuer aufgenommen werden. Sie lehnt es ab, Fremdkapitalzinsen als (nachträgliche) einkommensbezogene Aufwendungen abzuziehen, wenn das Mietobjekt veräußert wird, aber nicht alle Kredite zurückgezahlt worden sind.

Mit der verzinslichen Abgrenzung sowie der unverzinslichen Abgrenzung nach dem Kauf des Mietobjekts befasst sich die Flughafengesellschaft - das ist konsistent. Inhaber von Mietimmobilien, die ihre Liegenschaft veräußern wollen, sollten sich darüber im Klaren sein, dass Zinsen auf zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht zurückgezahlte Kredite nur unter gewissen Voraussetzungen als einkommensbezogene Aufwendungen abzugsfähig sind.

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